[公告]新疆浩源:上海源晗能源技術有限公司擬購置房地產項目資產評估說明

作者: 伊人影院科技集團 / 時間: 2019-05-20 14:25:22
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[公告]新疆浩源:上海源晗能源技術有限公司擬購置房地產項目資產評估說明   時間:2019年01月16日 18:35:24 中財網    

[公告]新疆浩源:上海源晗能源技術有限公司擬購置房地產項目資產評估說明


△ 海 源 晗 熊 源 技 術 有 限 侖 司
擬 購 且 房 地 廣 項 目
資 產 評 估 說 明
·
新瑞智評報字【⒛18】 第118號
新疆瑞智資產評估事務所
中國·新疆

第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
四、
五、
六、
一一 一一一
關於進行資產評估有關事項的說明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·2
評 估 對 象 與 評 估 範 圍 說 明
。 ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . . ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . ¨ · 3
評 估 對 象
。 ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . . ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . ¨ 3
評 估 範 圍
。 ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . 3
評 估 對 象 基 本 情 況
¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ . ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 茌
資 產 核 實 情 況 總 體 說 明
。 ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . ¨ . . . . . ¨ ¨ ¨ · 5
資產核實人員組織、實施時間和過程 。¨¨¨....¨¨¨¨5
影響資產核實的事項及處理方法 。¨¨¨¨.¨..¨.¨¨¨6
核 實 結 論 。 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ . ¨ ¨ . . ¨ ¨ 7
市 場 法 評 估 技 術 說 明
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . :
評 估 範 圍
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · :
資 產 概 況
. ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ ¨ . . ¨ · 9
評 估 過 程
.¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ . · 1:
評 估 依 據
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ 1:
評 估 方 法 。 ¨ . ¨ ¨ . . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ ¨ . . ¨ ¨ . · 20
評 估 結 果 及 分 析
,¨ ¨ ¨ . . . ¨ ¨ ¨ . ¨ ¨ . ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ · 23
新疆瑞智資產評估事務所 第 1頁
白了獄
ζ
膏i1廣 ∫{1焉
第一部分 關於進行資產評估有關事項的說明
本部分內容由委托人和產權持有單位編寫並蓋章,內 容見附件一。

委托方:上海源晗能源技術有限公司 (以下簡稱
“上海源晗
”)
房地產開發企業一:新疆嘉禧源房地產開發有限公司(以下簡稱

新疆嘉禧源
”)
房地產開發企業二:新疆東悅房地產開發有限公司 (以下簡稱

新疆東悅
”)
新疆瑞智資產評估事務所
上海源晗能源技術有 限公司資產評估說 明
第二部分 評估對象與評估範圍說明
一 、評估對 象
評估對象為單項資產。

二、評估範 圍
評估範圍為委托方擬購置的房地產(含房地產所占用的土地價值),共計四項,
具體情況如下:
①烏市水磨溝區會展中街 2800號禦邸世家商住小區9棟 1層 2101室
房屋坐落 烏魯木齊市水磨溝區會展 中街
2800號
預售許可證

烏 房 預 許 字
2016100392
產權麵積 1gG.52平
方 米 分攤麵積 娟。⒛ 平方米
總層數 29層 所在層數 1層
土地使用權證

鳥 國 用 2015第 0046015號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 已完工,可使用 裝修情況 精裝修,含家具
四至 北:七 道灣北路西四巷,南 :紅光 匕路,西 :小 區道路,東 :七 道灣北路
②烏市水磨溝區會展中街 2800號 禦邸世家商住小區 9棟 2層 2⒛ 1室
房屋坐落 烏魯木 齊 市水 磨溝 區會展 中街
2BO0號
預售許可證

烏 房 預 許
2016100392

產權麵積 1gG.52平
方 米 分攤麵積 鎘.⒛ 平方米
總層數 29虍萎 所在層數 2層
土地使用權證

鳥 國用 2015第 0046015號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 已完工,可 使用 裝修情況 精裝修,含 家具
四至 北:七 道灣北路西四巷,南 :紅光 b路 ,西 :小 區道路,東 :七 道灣北路
③烏魯木齊水磨溝區振業街 55號浩源大廈 1棟 30層 ;
房屋坐落 烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 預售許可證

烏 房 預 許
2018100736

產權麵積 15阻 .36平
方 米 分攤麵積 430.57平 方 米
總層數 31 (-5) 所在層數 30店萎
土地使用 權 證

鳥 國用 ⒛ 15第 00茌 601茌 號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 未完工,正在建設期 預計交工時

2019年 末
四至 北:大成爾雅,南 :振業街,西 :烏 魯木齊文化 中心,東 :會展大道
新疆瑞智資產評估事務所 第3頁
上海源晗能源技術有 限公司資產評估說嘰 :
房屋坐落 烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 預售許可證號 烏 房 預 許
2018100736

產權麵積 16們 .z± G平 方 米 分攤麵積 3阢 .gO平
方 米
總層數 31 (-5) 所在層數 31丿曇
土地使用權證

鳥 國用 2015第 0046014號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 未完工,正在建設期 預計交工時間 2019年 末
四至 北:大 成爾雅,南 :振 業街,西 :烏 魯木齊文化中心,東 :會 展大道
④烏魯木齊水磨溝區振業街 55號浩源大廈 1棟 31層 ;
經評估人員現場核查,本次納入評估範圍的資產與委托評估的資產範圍一致。

評估範圍內的資產權屬清晰,為新疆嘉禧源房地產開發有限公司開發的待出
售商品房

浩源大廈


寫字樓 1棟 30層、31層 ;新疆東悅房地產開發有限公司開
發的待出售商品房

禦邸世家

商住小區 9棟 1層 ⒉101室 、9棟 2層 2⒛ 1室 ,
以上房地產所屬開發商己取得商品房預售合同,並 己辦理所開發項 目的土地使用
權證及進行了出售前的房產麵積測繪。其中新疆嘉禧源房地產開發有限公司開發
的待出售商品房

浩源大廈


寫字樓存在抵押情況,評估師對該情況進行了必要的
核實,並在評估報告中的

其他特別事項說明


中予以披露。

三、評估對象基本情況
新疆嘉禧源房地產開發有限公司開發的待出售商品房

浩源大廈


寫字樓,
坐落於烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 ,據評估人員現場勘察核實,該房地產
項目還處於建設期,地上31層、地下5層 ,共計36層 ,鋼筋混凝土結構,預計
⒛19年末交工。此次納入評估範圍的資產位於該寫字樓 1棟 30層、31層 ,該房
地產設計為精裝寫字樓 (此為交付使用的完全狀態)。

新疆東悅房地產開發有限公司開發的待出售商品房

禦邸世家

商住小區,
坐落於烏魯木齊市水磨溝區會展中街2800號 ,據評估人員現場勘察核實,該房
地產項目己建成並交付使用,為層數29層的高層住宅,鋼筋混凝土——板塔結
合結構。此次納入評估範圍的資產位於小區9棟 1層 ⒉101室 、9棟 2層 2⒛ 1
室,該房地產設計為高檔住宅,含裝修、家具。

新疆瑞智資產評估事務所
·
第4頁
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LI+IAAA E6IA1X/IYF1 PtK A HJ ]r/'^{ /= iV+I
第三部分 資產核實情況J總體說明 ∶二》盧
一 、 資 產 核 實 人 員 組 織 、實施 時 間和 過 程
接受資產評估委托後,新疆瑞智資產評估事務所指定了評估項 目總體負責
人、現場負責人,組建了評估項 目組。根據上海源晗能源技術有限公司提供的評
估申報表,製定了詳細的現場清查核實計劃,評估項 目組在企業相關人員的配合
下,於 ⒛18年 12月 16日 至 12月 20日 ,對納入評估範圍的資產進行了現場清
查核實。

(一 )資產核實主要步驟
1,指導產權持有單位相關人員進行填表與準備相關資料
評估人員指導企業在 自行資產清查的基礎上,按照評估機構提供的

評估申
報表


及其填寫要求對納入評估範圍的資產進行填報,同 時要求企業相關人員按
照評估人員下發的

評估資料清單


準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、
經濟技術指標等情況的文件資料。

2.初步審查產權持有單位填報的評估申報表
評估人員通過翻閱有關資料,了解納入評估範圍的資產的具體情況,然後審
閱企業提供的

評估申報表
”,初步檢查有無填項不全、錯填、項 目不明確、不完
善等情況,並根據經驗及掌握的有關資料,檢查

評估申報表


是否符合要求,對
於存在的問題反饋給企業進行補充完善。

3.現場實地勘察和數據核實
根據評估範圍涉及資產的特點、數量和分布狀況,評估人員在企業相關人員
的配合下,按照資產評估準則的規定,對各項資產進行了現場清查核實,並對納
入評估範圍內的資產,根據資產的具體情況及特點,采取了不同的清查核實方
法。房地產類資產清查內容主要為核實資產的現狀、使用狀態、產權及其他影響
評估作價的重要事項。

4.補充、修改和完善評估申報表
評估人員根據現場實地勘察結果,並和企業相關人員充分溝通,進一步完善
資產

資產評估 申報表
”、以做到:表 、實相符及複合客觀和實際情況。

5.核實主要資質及產權證明文件
新疆瑞智資產評估事務所 第 5頁
上海源晗能源技術有限公司資產評估說朋
評估人員對納入評估範圍的房地產類資產的產權進行核實調查,以確認產杈 i
是否清晰,並對新疆嘉禧源和新疆東悅兩家房地產開發公司在此次評估過程中出
售的房地產,是否符合商品房買賣的相關程序進行了必要的核實。

(二 )資產清查核實主要方法
在清查核實工作中,評估人員針對資產的特點及實際情況,采取了不同的清
查核實方法。 °
1、 己開發完成的房地產核實
根據企業提供的評估 申報表,評估人員在產權持有單位有關人員的配合下對
納入評估範圍的房地產進行了勘察,核實方法如下:
對於房地產的座落位置、建築麵積、建成年月與企業提供的有關資料進行核
對;核實房屋建築物的結構類型、層數、層高、簷高、跨度、柱距、建築麵積;
勘察並記錄房屋建築物的裝修、設施及其使用狀況;查 閱房地產開發企業的營業
執照、商品房預售許可證、土地證、房屋建設工程規劃許可證、房產測繪報告、
竣工驗收資料等,主要核對房屋所有權證中所載

所有權人




建築麵積
”、“






示意圖
”,檢查是否與評估申報表中所列內容一致,核實該房地產是否能進
行商品房買賣。

2、 未開發完成的房地產核實
根據企業提供的評估申報表,評估人員在產權持有單位有關人員的配合下對
納入評估範圍的房地產進行了勘察,核實方法如下:
對於房地產的座落位置、建築麵積、預計建成年月與企業提供的有關資料進
行核對;核實房屋建築物的結構類型、層數、層高、簷高、跨度、柱距、建築麵
積;查 閱房地產開發企業的營業執照、商品房預售許可證、土地證、房屋建設工
程規劃許可證、房產測繪報告等,主要核對房屋所有權證中所載

所有權人
”、“

築麵積
”、“
結構



⒎‘
示意圖
”,檢查是否與評估申報表中所列內容一致,核實該房
地產是否能進行商品房買賣;查 閱該房地產的項 目建築設計圖紙、裝修設計圖
紙、完工效果圖等,確認交付使用後的狀態,並對可能影響房地產交付使用的各
種因素進行必要的關注。

二 、影 響 資產 核 實 的事 項及 處 理 方 法
通過資產清查,評估人員發現影響資產核實的事項及處理方法如下:
新疆瑞智資產評估事務所 第 6頁
由於本次納入評估範圍的資產存在抵押情況,這對該賚艸
影響,評估人員通過和委托方及房地產開發企業進行交流溝通,並對收集的資料
進行分析,確定該事項對此次評估最終價值的影響程度,通過核實,上述事項對
房地產的價值影響較小,但仍需提醒評估報告使用者對此事項進行關注。

由於資料來源的不完全而可能導致的評估對象與實際狀況之間的差異,未在
本事務所考慮的範圍之內。

三 、核實結論
評估人員依據客觀、獨立、公正、科學的原則,對評估範圍內的資產及負債
的實際狀況進行了認真、詳細的清查,伊人影院認為上述清查在所有重要的方麵反映
了委托評估資產的真實狀況,資產清查的結果有助於對資產的市場價值進行公允
的評定估算。

(一 )資產狀況的清查結論
經清查,實、表相符,不存在錯報、漏報的情況。

(二 )資產產權的清查結論
經清查,資產產杈清晰,不存在瑕疵事項。

新疆瑞智資產評估事務所 第7頁
上海源晗能源技術有限公司資產評估說明
第四部分 市場法評估技術說明
一、 評估範圍
納入評估範圍的資產為委托方擬購置的房地產 (含房地產所 占用的土地價值),
共計四項,具體情況如下:
①烏市水磨溝區會展中街 2800號 禦邸世家商住小區 9棟 1層 2101室
房屋坐落 烏魯木 齊 市水磨 溝 區會展 中街
2800號
預售許可證

烏 房 預 許 字
2016100392
產權麵積 196.52平
方 米 分攤麵積 鎘.28平 方米
總層數 29店萎 所在層數 1層
土地 使 用 權證

烏 國用 ⒛ 15第 0046015號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 已完工,可使用 裝修情況 精裝修,含家具
四至 北:七 道灣北路西四巷,南 :紅光 匕路,西 :小 區道路,東 :七 道灣北路
②烏市水磨溝區會展中街 2800號 禦邸世家商住小區 9棟 2層 ⒉⒛1室
房屋坐落 烏魯木 齊 市水 磨溝 區會展 中街
2800號
預售許可證

烏 房 預 許
2016100392

產杈麵積 196.52平
方 米 分攤麵積 猸.28平 方米
總層數 29店丟 所在層數 2層
土地 使 用杈 證

鳥·國用 2015第 0046015號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 已完工,可使用 裝修情況 精裝修,含家具
四至 北:七道灣北路西四巷,南 :紅光 L路 ,西 :小 區道路,東 :七 道灣北路
③烏魯木齊水磨溝區振業街 55號 浩源大廈 1棟 30層 ;
房屋坐落 烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 預售許可證

烏 房 預 許 字
2018100736
產權麵積 1584.36平 方 米 分攤麵積 430.57平
方 米
總層數 31 (-5) 所在層數 30店萎
土地使用權證

鳥 國用 2015第 0046014號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 未完工,正在建設期 預計交工時

2019年 末
四至 北l大 成爾雅,南 :振 業街,西 :烏 魯木齊文化中心,東 :會 展大道
④烏魯木齊水磨溝區振業街 55號浩源大廈 l棟 31層 ;
房屋坐落 烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 預售許可證

烏 房 預 許 字
2018100736
產權麵積 16茌 3。 猸 平 方 米 分攤麵積 394.90平 方 米
新疆瑞智資產評估事務所 第 8頁
平 說明
二、 資產概況
1.資產分布情況
納入評估範圍內的資產為浩源大廈寫字樓 1棟 30層、31層 ,禦邸世家商住小
區 9棟 1層 2101室 、棟 2層 2-⒛ 1室 ,分別位於烏魯木齊市水磨溝區振業街 55
號、烏魯木齊市水磨溝區會展中街 2800號 。

2.資產類型介紹
納入評估範圍的資產為待出售商品房,具體情況如下:
(一 )、 新疆嘉禧源房地產開發有限公司開發的待出售商品房

浩源大廈


寫字
樓 1棟 30層、31層
⊙ 、評估對象範圍
據評估人員現場勘察核實,該房地產項 目還處於建設期。此次納入評估範圍
的資產為

浩源大廈


寫字樓 1棟 30層、31層 ,該房地產設計為精裝寫字樓
(此為交付使用的完全狀態)。

② 、評估對象基本狀況
評估對象坐落於烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 ,四 至為:北臨大成爾
雅,南臨振業街,西臨烏魯木齊文化中心,東臨會展大道。

此次納入評估範圍的資產位於

浩源大廈


寫字樓 1棟 30層 、31層 ,該寫
字樓為地上 31層 、地下 5層 ,共計 36層 ,鋼筋混凝土結構,預計 ⒛19年末交
工。

③ 、評估對象區位狀況
評估對象坐落於烏魯木齊市水磨溝區振業街 55號 ,地處烏魯木齊市商業五
級地價區。評估對象周邊有新疆醫科大學第二附屬醫院、恒大綠洲小區、天寧花
苑小區、萬科中央公園、新疆地礦局地質小區等;該 區域臨 33、 105、 502、
上海源晗能源技術有限公司資產評佰說明
總層數 31 (-5) 所在層數 31層
土地使用權證

烏 國用 2015第 0046014號 結構
.鋼
筋混凝芏結構
房屋現狀 未完工,正在建設期 預計交工時

2019年 末
四至 北:大 成爾雅,南 :振 業街,西 :烏 魯木齊文化中心,東 :會 展大道
新疆瑞智資產評估事務所 第 9頁
上海源晗能源技術有限公司資產評估說明
518、 5” 路等公交線路,交通相對便捷。評估對象房地產所在區域的基礎設施條 :
件己達到

七通一平
”:即 通電、通路、通上水、通下水、通訊、通氣、通暖和
場地內平整。

④ 、評估對象權屬狀況
評估對象己取得烏房預許字 ⒛18100736號 《烏魯木齊商品房預售許可
證》、烏國用 (2015)第 0046014號 《中華人民共和國土地使用權證》及 建字第
650105201601043號 《中華人民共和國建設工程規劃許可證》,依據房地合一原
則,本次評估結果包含應分攤土地使用權價值。 -
新疆嘉禧源房地產開發有限公司開發的待出售商品房

浩源大廈


寫字樓存
在抵押情況,評估師對該情況進行了必要的核實,並在評估報告中的

其他特別
事項說明


中予以披露。

(二 )、 新疆東悅房地產開發有限公司開發的待出售商品房

禦邸世家


商住小
區 9棟 1層 2101室 、9棟 2層 2-201
① 、評估對象範圍
此次納入評估範圍的資產位於新疆東悅房地產開發有限公司開發的待出售商
品房

禦邸世家


商住小區 9棟 1層 ⒉1Q1室 、9棟 2層 ⒉⒛1室 ,該房地產設計
為高檔住宅,帶裝修、家具。

② 、評估對象基本狀況
評估對象坐落於烏魯木齊市水磨溝區會展中街 2800號 ,北臨七道灣北路西
四巷,南臨紅光山路,西臨小區道路,東臨七道灣北路
此次納入評估範圍的資產位於新疆東悅房地產開發有限公司開發的待出售商
品房

禦邸世家


商住小區 9棟 1層 ⒉101室 、9棟 2層 ⒉⒛1室 ,據評估人員現
場勘察核實,該房地產項 目己建成並交付使用,該商住小區為 29層 的高層住
宅,鋼筋混凝土——板塔結合結構。

③ 、評估對象區位狀況
評估對象坐落於烏魯木齊市水磨溝區會展中街 28OO號 ,地處烏魯木齊市住
宅六級地價區。評估對象周邊有烏魯木齊市 53中 學、紅光嘉苑小區、中國會展
新疆瑞智資產評估事務所 第 10頁
,
九 裏 、 金 河 灣 小 區 等 ;該 區 域 臨 78、 101、 532路等 公 交 線 路 ,交 通 」 Ⅰ
對象房地產所在區域的基礎設施條件己達到

七通一平
”:即 通電、通路、通上
水、通下水、通訊、通氣、通暖和場地內平整。

④ 、評估對象權屬狀況
評估對象己取得烏房預許字 ⒛1610∞” 號 《烏魯木齊商品房預售許可
證》、烏國用 (⒛ 15)第 OO46015號 《中華人民共和國土地使用權證》及
650101⒛ 16"130118.01⒛ 號 《中華人民共和國建築工程施工許可證》 ,依據房
地合一原則,本次評估結果包含應分攤土地使用權價值。

本次評估,對於委估資產評估人員以產權持有單位 (房地產開發企業)提供
的相關資料及房屋麵積測繪報告確認房地產的合法產權及建築麵積等。

3.土地權利狀況
委估宗地土地所有權均屬國家所有,根據烏魯木齊市國土資源局頒發的 《國有
土地使用證》-ˉ 烏國用 (⒛ 15)第 O0佰014號 、證載土地使用者為:新疆嘉禧源
房地產開發有限公司; 《國有土地使用證》¨¨烏國用 (2015)第 OO佰 015號 、證
載土地使用者為:新疆東悅房地產開發有限公司;
4.土地利用狀況
烏國用 (⒛ 15)第 00佰014號宗地:位於烏魯木齊水磨溝區會展大道西側,土
地用途為:商服用地,土地開發程度為紅線內外

七通一平


指通路、通供水、通排
水、通電、通暖、通氣、通訊、及紅線內

場地平整
”。地上主要建築為:新疆嘉禧
源房地產開發有限公司開發的待出售商品房

浩源大廈


寫字樓。

烏國用 (⒛ 15)第 OO46015號 宗地:位於烏魯木齊水磨溝區七道灣路西側,土
地用途為:商業用地、住宅用地,土地開發程度為紅線內外
“七通一平


指通路、通
供水、通排水、通電、通暖、通氣、通訊、及紅線內

場地平整
”。地上主要建築為:
新疆東悅房地產開發有限公司開發的待出售商品房

禦邸世家

商住小區。

5、 價格影響因素分析
(1)。 一般因素
①地理位置
烏魯木齊是中國大陸現代化高速發展的新興城市,高度集中的經濟地位,政治
新疆瑞智資產評估事務所 第 H頁
麓,準噶爾盆地南緣。西部和東部與昌吉回族自治州接壤,南部與巴音郭楞蒙古自
治州相鄰,東南部與吐魯番地區交界,是歐亞大陸中部重要城市。

②土地及城市人口等
烏魯木齊市下轄七區一縣,總麵積 14216.3平 方公裏,人 口353萬 。

③經濟區位優勢
烏魯木齊是第二座亞歐大陸橋經濟帶。中國西部地區重要的經濟中心。烏魯木
齊毗鄰中亞各國,自 古以來就是溝通東西商貿的重要樞紐,對中亞地區具有較強的
輻射作用。

⒛14年實現地區生產總值 (GDP)2510億 元,按可比價格計算,比上年增長
10,5%。 其中,第一產業實現增加值30億元,增長 5.6%;第 二產業實現增加值9S5
億元,增長 12,2%;第三產業實現增加值 1525億元,增長 9.3%。 三次產業結構比
例 為 1。 ⒉ 38.⒈ 60,7。 全 年 完 成 地 方 財 政 收 入 笱 2,叨 億 元 ,比 上 年 增 長 13,0%。 全
年實現外貿進出口總額 眨.85億美元,比上年增長 6.3%,其中:出 口總額 ”.17億
美 元 ,增 長 12.8%;進 口 總 額 10.68億 美 元 ,下 降 ⒛ ,6%。

②烏魯木齊水磨溝區概況
水磨溝區,隸屬於新疆維吾爾自治區烏魯木齊市,位於烏魯木齊市的東北部,
是烏魯木齊市四個中心城區之一。坐落於準噶爾盆地南緣,天 山山脈博格達峰西端
北麓,現行區劃南以紅山路為界與天山區為鄰,東南與大阪城區相連,西 以河灘快
速路為界與沙依巴克區、新市區相鄰,北和東與米東區相連。

實行

區市共建,以市為主,科技廳歸口管理,重大科技業務隸屬科技部火炬
中心”

的管理體製,代表烏魯木齊市委、市政府統一領導和

封閉管理


區內經濟
和社會事務,行使市一級人民政府的經濟管理權限。

新疆瑞智資產評估事務所 第 12頁
艸 0,
麵積:轄 區總麵積約”7.56平方公裏。

交通:國 際機場、鐵路、公路三位一體。隨著高鐵、輕軌等重大交通項目的建
設,交通優勢愈加突出。

城區:水磨溝區轄 7個街道、1個鄉;水磨溝街道、六道灣街道、葦湖梁街道、
八道灣街道、新民路街道、南湖南路街道、南湖北路街道、七道灣鄉,環境優美,
基礎設施配套完善。

根據 《烏魯木齊市城市總體規劃 ⒛⒆-20⒛ 年》,烏魯木齊水磨溝區主要以紡
織、煤炭、電力、輕工、旅遊、居住為建設重點。

6、 市場背景分析
影響房地產價格的一般因素主要指影響城鎮房地產總體水平的社會、經濟、政
策和自然因素等,內 容包括城市經濟發展水平、產業稅收政策、人口與城鎮發展、
土地利用規劃、房地產市場總體情況、同類房地產市場狀況等。

烏魯木齊是新疆維吾爾自治區首府,全疆政治、經濟、文化中心,也是第二座
亞歐大陸橋中國西部橋頭堡和我國向西開放的重要門戶。她地處亞歐大陸中心,天
山山脈中段北麓,準噶爾盆地南緣。全市轄 7區 1縣 (天山區、沙依巴克區、新市
區、水磨溝區、頭電河區、達阪城區、米東區、烏魯木齊縣),總麵積 1.輥 萬平
方公裏,建成區麵積 261.88平 方公裏。

【地理位置】烏魯木齊市位於亞歐大陸腹地,地處北天山北麓、準噶爾盆地南
緣 ,地 處 東 經 86° 3733"-88° 58⒓ 4",北 緯 輥
°
繡 32"-44° 08⒑ 0"。 麵 積 :全 市 麵
積按新區劃調整後為 14216平方千米,其中建成區麵積 365.88平方千米。海拔580
新疆瑞智資產評估事務所.
第 13頁
上海源晗能源技術有 限公司資產評估說 明
米~呢0米 。自然坡度 12%o~15%0。 地處天山山係北天山西段與東段的結合部,∶
東、南、西三麵環山,地勢東南高、西北低,北為準噶爾盆地南緣。海拔 68O-” 0
米,市區平均海拔 800米 。有烏魯木齊河、頭電河、白楊河、柴窩堡湖等水係,烏
魯木齊河自西南向北斜貫市區。

烏魯木齊市位於新疆中部,轄 區東以恰克馬克塔格至大河沿一線與吐魯番市
接壤;西 以頭電河與昌吉市為界;南 以喀拉塔格一克孜勒伊接南山礦區,突 出部分
折向東南,沿未 日洛克一阿拉溝以東與托克遜縣相連。在夏澤格山脊線 3以南與
和碩縣毗連;西南與和靜縣為鄰;北部沿博格達山脊與吉木薩爾縣、阜康市、米泉
市分界。

【自然資源】儲量豐富。烏魯木齊東有吐哈油田,南有塔裏木油田,北有準東
油田,西有克拉瑪依油田。地下煤炭儲量在百億噸以上,可采煤層總厚度 80米 ,
素有

油海上的煤城


之稱。湖鹽、芒硝、石膏、油頁岩、銅、錳、鐵礦也有很大
儲量。擁有耕地 5.4萬公頃、牧草場 ω 萬公頃、野生草原植物 300餘種、可養殖
水麵 16⒄ 公頃。熱力、風力資源極為豐富,擁有我國西部最大的風力發電廠。

1旅遊資源】獨具特色。烏魯木齊地勢起伏劇烈,氣候差異顯著,有險峻的冰
峰峽穀、出露完整的地質刻麵、規模宏大的化石產地,是高山探險、滑冰滑雪、沙
海獵奇、科學考察等活動的極好場所。從巍巍天山到古爾班通古特沙漠之間,依次
分布著高山冰雪景觀、高山亞高山草甸草原景觀、山地森林景觀、山地草原景觀、
山麓荒漠景觀、沙漠景觀。幹變萬化的垂直自然景觀為科學考察和旅遊觀光提供了
豐富的內容。烏魯木齊市區有著名的紅山、鑒湖、閱微草堂等

八景
”,市郊有南
山風景區、天山天池等旅遊勝地。

1民族風情】多姿多彩。居住在烏魯木齊的眾多民族,團 結和睦,共建家園,
創造了多姿多彩、富有神奇魅力的民族文化。他們的民族風俗、宗教文化、建築風
貌、節 日慶典、服飾裝束、工藝土產、風味佳肴、娛樂習俗等構成了濃鬱多姿的民
族風情,獨特的賽馬、叼羊、姑娘追、達瓦孜表演、阿肯彈唱等民族文體活動以及
邊疆民族的能歌善舞、熱情好客,對異國他鄉的遊客深具魅力。

1人 口、人民生活和社會保障】
據第六次人 口普查和 2016年 公安人 口年報資料測算,年末全市常住人 口
351.%萬人。

全年城鎮居民人均可支配收入 34190元 ,比上年增長 8.2%。 其中,工資性收
新疆瑞智資產評估事務所 第 14頁
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入 ⒛”2元 ,增長 7.1%;經營淨收入 乃∞ 元,增長 4.9%Ⅱ財產淨收入 ⒛匆 元 ,
增長 2.9%;轉移淨收入 胼13元 ,增長 13.8%。 城鎮居民人均消費支出 ”915元 ,
增長 12.8%;其中食品煙酒 8089元 ,占消費支出的比重為 ⒛.0%。

【氣候條件】
烏魯木齊屬中溫帶大陸性幹旱氣候,春秋兩季較短,冬夏兩季較長,晝夜溫差
大。年平均降水量為 194毫米,最暖的七、八月平均氣溫為25.7°C,最冷的一月平
均 氣 溫 為
-15.2° C。 極 端 氣 溫 最 高 鑼 .8° C,最 低 叫 1.5° C。

烏魯木齊深處大陸腹地,屬於中溫帶大陸幹旱氣候區。氣候特點是:溫差大,
寒暑變化劇烈;降水少,且隨高度垂直遞增;冬季寒冷漫長,四季分配不均,冬季
有逆溫層出現。每年 6至 10月 是烏魯木齊旅遊的黃金季節,因 為這段時間花木爭豔,
瓜果溢香。

【城市經濟狀況】
2016年全年實現地區生產總值 (GDP)2458.98億元,按可比價計算,
比上年增長 7.6%。 其中,第一產業增加值 28,37億元,增長 3.0%;第二產業增加
值 ⒛4。%億 元,增長 1.7%;第 三產業增加值 1725.67億元,增長 10.4%。 二、三
產業分別拉動經濟增長 0.6和 7,0個百分點;三次產業結構為 1。 ⒈ 28。⒎ 70.2。 按
常住人 口計算,全年人均地區生產總值 69565元 ,增 長 3.6%。

【城市建設、環境保護和安全生產】
全市建成區麵積達到 們6平方公裏,比上年增加 6.⒄ 平方公裏。其中:居住
用地 148.80平 方公裏,公共管理與公共服務用地 ⒛.硐 平方公裏,工業用地 80.⒛
平方公裏,道路與交通設施用地 68.ω 平方公裏,公用設施用地 21.90平方公裏。

城區綠化覆蓋麵積 2。%萬 公頃,比上年增長 2.1%,建成區園林綠地麵積 2.83
萬公頃,增 長 2.1%。 建成區綠化覆蓋率達 們,9%,比上年提高 0.6個百分點;建成
區綠地率 37.6%,提 高 0.6個百分點。

城 市 供 水 總 量 2.97億 立 方 米 ,比 上 年 下 降 0,5%,用 水 普 及 率 ∞ %%。 天 然 氣
供 氣 總 量 30.78億 立 方 米 ,增 長 11.0%,燃 氣 普 及 率 99.85%。 供 熱 總 量 6685,“ 萬
吉 焦 ,增 長 12.5%,供 熱 麵 積 15OO3.30萬 平 方 米 ,其 中 住 宅 10100.⒛ 萬 平 方 米 ,
增 長 15.6%。

道 路 長 度 ⒛ 14.∞ 公 裏 ,增 長 3,5%;道 路 麵 積 3345.85萬 平 方 米 ,增 長 3,8%;
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道路照明燈 13.46萬盞,增長 4.3%。 橋梁 179座 ,增加 5座 ;其 中立交橋 ω 座,
增加 2座 。

道路保潔麵積 3311萬 平方米,增長 9.5%。 生活垃圾清運量 145.∝ 萬噸,增
長 4,7%;無害化處理量 138.81萬 噸,增長 4.6%;生活垃圾無害化處理率達 95.7%。

營業性客貨運輸車輛 6。叨 萬輛。其中,出 租汽車 1,23萬輛;城市公交車輛 0.47
萬輛。每萬人擁有公共汽車 17.⒛ 標台。建成 BRT6號 線支線,新增和優化公交線
路 30條 ,試點開通定製公交線路 2條 。地鐵 1號線 14座車站封頂,貫通區間 17.3
公裏,首列電動客車接車進場。

完成加油站、儲油庫油氣回收治理改造 191座 。改造換熱站 116座 、老舊供熱
管網 190公裏。實施既有建築供熱計量及節能改造 506萬平方米,新增電采暖麵
積 ” 萬平方米,完成燃氣鍋爐煙氣餘熱回收改造 1715蒸 噸。淘汰

黃標車


及老
舊車輛 1.12萬輛。深化排汙權有償使用交易試點,減排二氧化硫 37硐 噸、氮氧化
物 7758噸 。全年空氣優 良天數達 舛6天 ,優 良率達 臼。2%,環境空氣質量持續改

全年共發生各類生產經營性安全事故 “8起 ,死亡 ” 人。億元 GDP安全生
產事故死亡人數 0.∞ 6人 ,下降⒛.0%;工礦商貿企業就業人員十萬人生產安全事
故 死 亡 人 數 2.054人 ,增 長 17,0%;道 路 交 通 萬 車 死 亡 人 數 1.996人 ,下 降 24.0%;
煤礦百萬噸死亡人數為 0。

【教育和科學技術】
年末共有普通高等學校 25所 ;全年招生 5。 16萬人,下 降 1.6%;在校生 17.38
萬人,下 降 3.7%;畢業生 3.71萬人,下 降 6.3%。

中等職業教育學校 38所 ;全年招生 2,61萬人,增長 4,6%;在校生 6.29萬 人,
增長 3.4%;畢業生 1.58萬人,下 降 8.6%。

普通高中 58所 ;全年招生 2.19萬人,下 降 6.3%;在校生 6.68萬人,下 降
1.4%;畢 業 生 2.19萬 人 ,增 長 0.2%。

初中 95所 ;全年招生 3.38萬人,增 長
畢業生 3。輥 萬人,增長 0.2%。

小學 132所 ;全年招生 3,98萬人,增長
畢 業 生 3。 ⒆ 萬 人 ,增 長 1,5%。

1,8%;在 校 生 10。 ⒄ 萬 人 ,下 降 l,2%:
l。 9%;在 校 生 ” .14萬 人 ,增 長 4.7%;
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特殊教育學校 4所 ;全年招生 60人 ,下降 38,1%;在校生 輥5人 ,下 降 13.4%;
畢業生 122人 ,增長 19.6%。

幼兒園硐0所 ;全年招生 3.30萬 人,增長 27.1%:在 園幼兒 8.50萬 人,增長
12.8%;畢業幼兒 2。“ 萬人,增長 5.2%。

小學學齡兒童淨入學率 100%;刂、學畢業升入初中升學率 100%;初 中畢業升
入高中階段升學率 “.1%。

全年投入市級教育經費 71.%億元,比上年增長 1.9%。 其中,落實各類城鄉
義務教育保障資金 ,4.29億元,發放普惠性、公益性民辦幼兒園獎補資金 3482萬
元。新 (改 )建中小學校 21所 、城鄉學校少年宮 “ 個。新建公辦幼兒園 5所 ,實
現農村適齡兒童免費入園。

全年爭取自治區各類科技計劃項 目支持 830項 ,支持資金 1.3億元。年末擁有
各類科研機構 78個 ,各類重點實驗室 ” 個,其中,國家級重點實驗室 1個 ,自 治
區級重點實驗室 仰 個,市級重點實驗室 ⒛ 個。批準成立的工程技術研究中心 ⒛
個,其中國家級 3個 ,自 治區級 ” 個,市級 45個 。組織實施 127項 重點產業關
鍵技術研究和成果轉化項 目,新增高新技術企業 45家 、創新型(試點)企業 佴 家,
新建工程技術研究中心 (重點實驗室)6家 。

全年受理專利申請 57⒆ 件,比上年增長 14,3%;專利授權總量 2926件 ,其中,
發明483件 ,占專利授權量的比重為 16,5%。 技術市場登記技術合同 “7份 ,合 同
成交金額 3.86億元,其中,技術交易額 3.” 億元。

1房地產市場狀況及住宅房地產市場狀況】
⒛16年全年烏魯木齊樓市新建商品住宅成交 51” 7套 ,成交麵積 557.83萬平
方米,成交金額 341.31億 元。相比 ⒛15年 56361套的住宅成交,⒛ 16年住宅成
交同比微降 9.1%,得益於契稅全額補貼政策以及

⒛16年全民購房季


活動的舉
辦,⒛ 16年購房者抓住購房時機,享受購房紅利,烏魯木齊市樓市銷售並未預冷。

烏魯木齊城市骨架搭建也趨於成熟,數據顯示,烏市交通部門除了確保地鐵 1
號線 ⒛18年通車、2號線一期工程 ⒛19年通車外,還將陸續啟動 3、 4、 5、 6號
線的建設和烏昌輕軌、市區至南山中低速磁懸浮鐵路 6個軌道交通項 目。地鐵框
架帶來城市效率的提升,而高鐵經濟則有效增強了城市吸附力,雙管齊下,不但有
效消除了烏魯木齊的地域分界,也讓板塊建設更加血肉豐滿。

2016年烏市新建商品住宅均價 6ll8.51元 /平方米,相 比 2015年住宅均價
新疆瑞智資產評估事務所 第 17頁
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5654,27元/平方米每平方米上漲了硐0多元。盡管近兩年全國樓市整體下行,烏箐
木齊也處於去庫存的狀態之中,但在烏市契稅財政補貼等各項利好政策的刺激下,
烏魯木齊樓市整體上仍保持平穩運行,房價也是穩中緩升,保持平穩。

⒛16年烏市二手住宅成交 48366套 ,環 比上漲 33.51%,成 交金額也突破 ⒛0
億元。相較於新建商品住宅市場,⒛ 16年烏市二手住宅成交量與其不相上下,且
較往年上漲超三成。這與烏市⒛16年實行的二手住宅契稅補貼政策有關,政策紅
利刺激樓市需求,再加上二手房多配套成熟、日趨完善,成為許多購房者的選擇之
一。另外,烏 市二手房網簽係統即將上線,正式運營後對二手房成交將有積極影響。

1.第一階段:考察評估對象特征
評估人員依據委托方提供的相關資產和產權持有人的配合,對資產評估申報
表中的房屋建築物進行現場勘察,了解房屋建築物的內外結構、功能性能、裝修
標準、數量質量以及地理位置等現狀,並做出鑒定報告。對存在的差異進行適當
的調整,做到表實相符。

2.第二階段:搜集資料
評估人員根據準則收集資料,包括房地產交易資料,各種網絡交易平台、報
紙上有關的信J冒、,房地產銷售商銷售房產的資料,並根據評估申報表,搜集房屋
建築物所有權證明及有關資料。並保證收集資料的準確性。

3.第三階段:評估測算階段
評估人員在現場勘查工作後,根據現場勘查結果以及房地產市場交易的調查
情況,合理選出三個與評估對象狀況相似的交易案例,分析評估對象與選取的三
個交易案例在房地產位置、麵積、用途、成交時間、環境條件、使用年限、房屋
狀況、交易條件等方麵的差異,將評估對象與房地產市場交易案例進行因素修
正,從而得出房屋建築物的評估值。

4.第 四階段:房地產評估技術說明撰寫階段
根據資產評估準則等資產評估相關規定等,編製

房地產評估技術說明
”。

四、 評估依據
(一 )經濟行為依據
1、 上海源晗能源技術有限公司與新疆瑞智資產評估事務所簽訂的 《資產評估
三、 評估過程
新疆瑞智資產評估事務所 第 18頁
委托合同》。

(二 )法律法規依據
1.《 中華人民共和國資產評估法》 (⒛ 16年 12月 1日 起施行)。

2.中華人民共和國主席令第 72號《中華人民共和國城市房地產管理法》(⒛ 07
年8月 30日 );
3.建設部 《中華人民共和國國家標準房地產評估規範》(GB/T5⑿ 91△ 999);
茌。其他與資產評估相關的法律、法規等。

(三 )準則依據
1.《 資產評估執業準則一資產評估程序》(中評協[2017]31號 ,⒛ 17年 10月
1日 起實施);
2.《 資產評估執業準則一資產評估報告》(中評協[2017]32號 ,⒛ 17年 10月
1日 起實施);
3.《資產評估執業準則一資產評估委托合同》 (中評協[2017]33號 ,⒛ 17年
10月 1日 起實施);
4.《 資產評估執業準則一資產評估檔案》(中評協[2017]m號 ,⒛ 17年 10月
1日 起實施);
5.《資產評估執業準則一不動產》 (中評協[2017]38號 ,⒛ 17年 10月 1日
起實施);
6.中 國資產評估協會 《關於修改評估報告等準則中有關簽章條款》的通知 (中
評協[2011]230號 ,⒛ 11年 12月 30日 );
(四 )產權依據
1.烏房預許字 ⒛18100736號 《烏魯木齊商品房預售許可證》;
2.烏房預許字 ⒛161003∞ 號 《烏魯木齊商品房預售許可證》;
3.烏 國用 (⒛ 15)第 00娟 014號 《中華人民共和國土地使用權證》;
4.烏 國用 (⒛ 15)第 OO娟 015號 《中華人民共和國土地使用權證》;
5.建字第 650105⒛ 1601⒁3號 《中華人民共和國建設工程規劃許可證》;
6.650101⒛ 1607130118.0129號 《中 華 人 民共 和 國 建 築 工 程 施 工 許 可 證 》 ;
7.委托方提供的其他有關委估資產的產權證明文件。

新疆瑞智資產評估事務所 第 19頁
(五 )取價依據
¨¨叩
1.網站、期刊等公開渠道所取得的價格信息;
2.評估人員現場勘查、核實資料及同類資產市場交易案例調查資料;
3,資產評估常用數據與參與手冊;
4.評估師確認為必要的其他資料。

(六 )其他依據
1.委托方提供的 《資產評估申報明細表》;
2.委托方提供的其他有關資料。

五、 評估方法
主要采用市場比較法進行評估。

1.市場比較法
評估對象房地產價格〓可比實例價格×交易情況修正係數×交易日期修正係
數×區域因素修正係數×個別因素修正係數
(1)可 比實例的選取
評估人員對委估房地產的特點和實際情況進行詳細分析,並研究委托方及產
權持有方提供的資料,通過實地勘查、分析委估房地產的特點和對周邊區域的調
查,根據評估對象的特點和實際情況,經過比較分析,選取A、 B、 C三個交易
案例為可比實例,並 以選取的三個交易案例建立價格可比基礎;
(2)編製比較因素條件說明表
根據待估對象和比較案例的特殊性以及房地產的一般條件要求,評估選擇
比較因素主要有:
a交易日期:通過分析可比實例的成交日期至價值時點期間房地產價格的波
動,進行交易日期修正;
b交易情況:對存在的特殊交易情況進行分析,確定其對房地產價格的影響
程度,進行交易情況修正;
G區域因素:根據影響房地產價格的主要區位狀況因素以及本次待估對象的
特點,選取比較因素。影響待估對象價格的區域因素主要有:
1)商業繁華程度:指 區域的商業繁華度,如是否是區域的商服中心,人
新疆瑞智資產評估事務所 第 ⒛ 頁
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流、車流量多大等,分為不繁華、一股、較繁華、繁驊 四個等級,以評估對象為
1OO,每增加一個等級,相 應往上修正 2%。

2)距 商服中心距離:指 評估對象到區域商服中心的距離遠近 。以評估對象為
9 1OO,每 增加或減少 1000米 ,相應往下或往上修正 2%。

3)道路等級:指 評估對象臨街的道路是城市主幹道、次幹道、支路、街巷,
以評估對象為 100,每變動一個等級,相 應修正 2%。

4)交通便捷程度:主要指城市公共交通的通達程度,如評估對象附近通過幾
條公共汽車、距公交車站的距離遠近等,分為不便捷、一般、較便捷、便捷四個
∶ 等級,以評估對象為 100,每 增加一個等級,相應往上修正 2%。

5)城 市基礎設施完各程度:指評估對象所在區域是否具備一定的城市基礎
設施,如 供排水保證率、供 電、汽保證率等,分為保證率 95%以 上、95J0%、
90-85%、 85-80%、 80%以 下五個等級,以評估對象為 100,每 變動一個等級,相
‘ 應修正 2%。

Ⅱ 6)社 會公共服務設施完備程度:指評估對象周邊是否具備一定的基本生活
服務設施,如菜市場、商店、銀行、郵局、酒店、學校、醫療設施等,分為不完
備、一般、較完備、完備 四個等級,以評估對象為 100,每增加一個等級,相 應
∶ 往上修正 3%。

j 7)綠
化景觀:指評估對象附近 以及小區的自然環境、綠化環境、人文環境
等,分為差、較差、一般、較好、好五個等級,以評估對象為 100,每 增加一個
等級,相 應往上修正 2%。

8)環境質量:指評估對象附近 以及小區的環境質量優劣狀況、水環境質
‘ 量、噪聲程度、空氣質量等,分為無汙染、略有汙染、有汙染、汙染較重、嚴重
汙染五個等級,以評估對象為 100,每變動一個等級,相 應修正 2%。

9)城 市規劃限製:指評估對象所在區域是否存在城市規劃限製,分為有限
製、一般限製、無限製三個等級,以評估對象為 100,每變動一個等級,相應修
i 正 3%。

∴ d個 別因素:根據影響房地產價格的主要實物狀況因素 以及本次待估對象的
特點,選取比較因素。影響待估對象價格的個別因素主要有:
1)結 構因素:可分為鋼結構、鋼混、磚混、磚木等,以評估對象為 100,每
新疆瑞智資產評估事務所 第21頁
{打:I∷∷Ⅱ∵ ∶ ∷i∶
相差一個等級修正 5%。 ∶
⑷用途因素:用 途相同,無需調整。

3)樓層因素:高層住宅以中間層為基準,計算調整係數,對每上下差一樓層
進行調整。

⑶建築年限:每相差一成新,進行係數調整,一股為±2%。

5)朝 向因素:南北朝向為基準,東西朝向調整係數-1%,北朝向2%。

o建築麵積:評估對象和可比實例的規模範圍控製在 0.5乇 倍之間,一般無
需調整,但涉及稅收臨界點時,適當調整範圍為±2%。

D地段等級:地段等級相同,無需調整。

⑴平麵布局:分為好、較好、一般、較差、差,每級距調整係數為±2%。

”裝修情況:分為好、較好、一般、較差、差,每級距調整係數為±10%。

1⑴物業管理;物業管理是影響評估對象價值的主要因素:分為好、較好、一
股、較差、差,每級距調整係數為±2%
11)設備設施:包括電梯、空調、排風、采暖等,每相差一項,調整係數為±
5o/o
1⑷ 臨街狀況 :指 評估對象是否臨街 ,幾麵臨街 ,分為不臨街 、一麵臨街、兩
麵臨街、三麵臨街 、四麵臨街五個等級,以評估對象為 100,每 相差一個等級修
正 2%。

(3)編 製 比較因素條件指數表
根據 比較 因素條件說 明表 中各個 因素的比較,求取 出交易情況修正值、交
易 日期修正值 、區域 因素修正值、個別因素修正值 。

(4)編 製價格測算表並求 出比準價
通過 比較 因素條件指數表 ,計 算出交易情況修正係數 、交易 日期修正係
數、區域因素修正係數及個別因素修正係數,利 用市場 比較法計算公式:
評估對象房地產價格=可 比實例價格 ×交易情況修正係數 ×交易 日期修正係
數 ×區域因素修正係數 ×個別因素修正係數
分別計算 出選取的三個可 比案例的比準價格 。

(5)確 定測算結杲
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上海源晗能源技術有限公司資產評估說明
根據上述測算過程,求取三個比較案例測算的比準價格,再采用簡單算 ~
術平均法將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場比較法的測算結果。

六 、 評估結果及分析
1.評估結果
截止評估基準日,上海源晗能源技術有限公司委托評估的房地產評評估值為
犯13。⒛ 萬元 (大寫人名幣伍仟貳佰壹拾叁萬貳仟元整)。 具體見評估明細表。

(~)典 型案例
案例一:住宅 (房屋評估明細表第 3項 )
1.概況:
2.市場比較法計算:
(1)可 比實例的選取
評估人員對委估禦邸世家商住小區 9棟 1層 2101室 的特點和實際情況進行
詳細分析,並研究委托方及產權持有方提供的資料,通過實地勘查、分析委估房地
序 號 建築物名稱
物理狀況
計量
單位
建築
麵積/容積 評估價值
評估單價
(元/m勹
結構 總層數
所在層

l 浩源大廈 A座 30層 鋼 混 (-5) m2 1,58436 22j656,34800 14,30000
2 浩源大廈 A座 31層 鋼混 (-5) m2 1,64346 23,501J47800 14,30000
3 卸邸世家商住小 區 9#樓 一層 2101 鋼混 29 l m2 19652 2,987,104,00 15,20000
4 禦邸世家商住小 區 9#樓 二層 2⒛ 1 鋼 混 29
0∠
m2 19652 2,987,10400 15,20000
ˉ 計 52,132,03400
烏市水磨溝區會展中街 2800號 禦邸世家商住小區 9棟 1層 ⒉101室
房屋坐落 烏魯木 齊 市水 磨溝 區會展 中街
2800號
預售許可證

烏 房 預 許 字
2016100392
產權麵積 1gG。 52平
方 米 分攤麵積 46,28平
方 米
總層數 29層 所在層數 1層
土地使用權證

烏 國用 2015第 0046015號 結構 鋼筋混凝土結構
房屋現狀 已完工,可 使用 裝修情況 精裝修,含家具
四至 北:七 道灣北路西四巷,南 :紅光 匕路 ,西 :小 區道路,東 :七 道灣北路
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上海源晗能源技術有 限公司資產評估 說明
l ;丿∵ l∶ · 產的特點和對周邊區域的調查,根據評估對象的特點和實 清況j經過比較分析,
I 選取 A、 B、 C三個交易案例為可比實例,情況如下:
實例 A:位於烏魯木齊市水磨溝區會展中街 2800號 ,板塔結合,建築麵積
1%,52平方米,高檔裝修,高層,交 易日期 ⒛17年 7月 ,交 易價格為 16,146.00元
9 /平 方米。

實例 B:位於烏魯木齊市水磨溝區會展中街 2800號 ,板塔結合,建築麵積
19652平 方 米 ,高 檔 裝 修 ,中 層 ,交 易 日 期 ⒛ 17年 10月 ,交 易 價 格 為 14,500OO
元/平方米。

i 實例 C:位於烏魯木齊市水磨溝區紅光山路 888號 ,板樓結構,建築麵積 181
平方米,高檔裝修,低層,交易日期 ⒛18年 12月 ,交易價格為 15,800.00元 /平方
米。

(2)編製比較因素條件說明表
根據待估對象和 比較案例的特殊性以及房地產的一般條件要求,評估選擇
比較因素主要有: a交易日期、 b交易情況、c區 域因素、d個別因素
。 比較因素條件說明表
(3)編 製比較因素條件指數表
項 目 待估對象 案例 A 案例 B 案例 C
房產名稱 浩源 ·禦邸世家 浩源 ·禦邸世家 浩源 ·禦邸世家 綠城 ·百合公寓
地理位置 會展 中街 會展 中街 會展 中街 紅光 山路
房產用途 住宅 住宅 住 宅 住宅
建築麵積 196.52 196.52 196.52
°°
交易時間 2018,12 2017.7 2017.10 2018.12
交易條件 正常 正常 正常 正常
交易價格 / 16146 14500 15800
區 域 因 素
商業繁華程度 繁華 繁華 繁華 繁華
距市中心距離 / / / -1000
道路等級 城市次幹道 城市次幹道 城市次幹道 城市次幹道
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上海 宮癮技術有限公司資產評估說 明
根據比較因素條件說明表中各個因素的比較,求取出交易情況修正值、交
易日期修正值、區域因素修正值、個別因素修正值。

區域因素修正事項表
比較因素條件指數表
交通便捷度 便捷 便捷 ` 便捷

便捷
城市基礎設施
完備程度
95%以上 95%以 上 95%以上 95%以 上
社會公共服務
設施完備程度 完備 完備 完備 完備
綠化 、景觀 34o/o 34% 34o/o 45.00%
環境質量 無汙染 無汙染 無汙染 無汙染
城市規劃限製 貢:限 串刂 無:限 芾刂 無:限 芾刂 無:限 芾刂
個 別 因 素
臨街狀況 四麵 四麵 四麵 四麵
建築結構 板塔結合 板塔結合 板塔結合 板樓
平麵布局 合 理 合 理 合理 合理
建築麵積 一般 一般 一股 一般
設各設施 完各 完備 完備 完各
裝修情況 高檔裝修 高檔裝修 高檔裝修 高檔裝修
昕處樓層
一二層 高層 高層 低 層
朝 向 高冒北 高霰北 屑冒北 高哥北
新舊程度 18年 18年 18年 15年
物業管理 2曆ymγ月 2元 /mγ月 2曆ymγ月 2.80元 /m2月
宀斤 口萬
區域 因素 待估對象 案例 A 案例 B 案例 C
l 商業繁華程度 100 100 100 100
0乙
距市 中心距離 100 100 100
0∠
∩υ
3 道路等級 100 100 100 100
4 交通便捷度 100 100 100 100
5
城市基礎設施
完各程度
100 100 100 100
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6
社會公共服務
設施完各程度
100 100 100 100
7 綠化、景觀 100 100 100 100
8 環境質量 100 100 100 100
9 城市規劃限製 100 100 100 100
10 其他 100 100 100 100
合計 100 100 100 100.2
相對分值 100 100.00 100.00 100.20
調整係數 100/100 100/100 100/100 100/100
個別因素修正事項表
比較因素條件指數表
(4)編製價格測算表並求出比準價格
通過比較因素條件指數表,計算出交易情況修正係數、交易日期修正係
數、區域因素修正係數及個別因素修正係數,利 用市場比較法計算公式:
評估對象房地產價格=可 比實例價格 ×交易情況修正係數 ×交易日期修正係
數 ×區域因素修正係數 ×個別因素修正係數
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ˉˉ ︱ ﹂
序 號
個別因素 待估對象 案例 A 案例 B 案例 C
l 臨街狀況 100 100 100 100
0∠
建築結構 100 100 100 95
3 平麵布局 100 100 100 100
4 建築麵積 100 100 100 100
5 設各設施 100 100 100 100
6 裝修情況 100 100 100 100
7 昕處樓層 100 110 110 90
8 朝 向 100 100 100 100
9 折舊程度 100 100 100 96
10 物業管理 100 100 100 100
合計 100 101 101 98.1
相對分值 100 101,00 101.00 98.10
調整係數 100/100 100/101 100/101 100/98
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踉公司資產評估說鉬譽
分別計算出選取的三個可比案例的比準價格。

(5)確定測算結果
根據上述測算過程,求取三個比較案例測算的比準價格,再采用簡單算
術平均法將上述三個 比準價格的簡單算術平均數作為市場比較法的測算結果。

評估對象房地產單價=(實例 A比準價格+實例 B比準價格+實例 C比準價格)/3
= (15600+1茌 000+16000) /3
=15,200.00元 /平 米
評估對象房地產價值=評估對象房地產單價×麵積
〓15200× 196.52
=2,987,10壬 .00元
因素條件說明表
序號 各項因素 待估對象 案例 A 案例 B 案例 C
1 物業名稱 浩源 ·禦邸世家 浩源 ·禦邸世家 浩源 ·禦邸世家 綠城 ·百合公寓
0乙
交易價格 16146 14500 15800
3 交易情況修正 100/ 100 100/ 100 100/ 100
4 交易 日期修正 1O0/ 102 100/ 102 100/ 100
5 區域因素修正 100/ 100.00 100/ 100.00 100/ 100.20
6 個別因素修正 100/ 101.00 100/ 101.00 100/ 98.10
7 比準價格 15,672,68 14,074.94 16,073.87
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