房地產企業融資方式分析

作者: 伊人影院科技集團 / 時間: 2019-07-16 16:49:30
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  房地產業是一個具有高度綜合性與關聯性的行業,同時又是典型的資金密集型產業,其經濟活動需要巨額資金投入,需要金融業和健全的資本市場作為強有力的支撐。

  當前,國家為抑製高房價,出台眾多調控政策,以剔除投機行為,確保房屋的真正需求者能夠合理公平地購置房產。國家加強金融管理,使房地產行業融資規模和渠道都受到很大限製。如何在符合政策規定的前提下,提升企業融資能力、拓展項目融資渠道、保證項目開發現金流正常運轉,是當前房地產企業關注的問題。因此,對房地產企業融資方式的研究具有重要的現實意義。

  融資方式即企業融資的渠道,是指企業融通資金的具體形式。按資金性質,分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類;按資金來源,可分為內源融資和外源融資兩類;按融資是否影響企業的權益,可分為債務性融資、權益性融資、混合性融資三類。不同方式對開發企業資質要求不同,資金渠道各異,現根據是否影響企業權益的分類方法,對融資方式及路徑進行詳細分析。

  債務性融資

  債務性融資構成負債,企業要按期償還約定的本息,債權人一般不參與企業的經營決策,對資金的運用也沒有決策權。目前,房地產企業債務性融資主要包括:銀行融資、保險資金非標投資、發行債券、資產證券化。

  1. 銀行融資

  從財務角度,銀行融資分為表內融資和表外融資。表內融資即資產負債表內融資,就是傳統融資,指需列入銀行資產負債表的融資方式;銀行資產負債表外融資,簡稱表外融資,是指不需列入銀行資產負債表的融資方式。

  銀行表內融資可提供開發貸、土地儲備貸款、項目抵押貸款、舊改貸/城市更新等。融資政策對項目公司或資金用途都有相應的限製,如開發貸和項目抵押貸款需要項目公司滿足432條件(“四證”齊全、項目資本金或自有資金比例達到30%、開發商或其控股股東具備二級資質);舊改貸/城市更新要求資金隻能用於拆遷款和後續開發建設等,不得用於補交地價。

  銀行表外融資常見形式:銀行自有資金+券商資管;銀行理財+券商資管。資金用途、通道、投資管理均受監管:不得投向熱點城市普通住宅,不得投向四證不全、資本金不到位的房地產企業或項目,不得用於支付土地出讓金、不得置換用來拿地的股東借款、不得投向流動資金貸款;禁止多層嵌套、嚴格穿透底層資產。

  2. 保險資金

  保險資金投資於房地產行業,屬於險資非標投資。非標投資作為典型的非公開市場業務,相較於傳統投資,其投資策略更為專業、複雜、產品期限更長。保險資金與非標投資在期限、收益率、現金流方麵有著先天的匹配優勢。近年來,保險資金不斷加強相關資產配置。2017年標準人壽投資調研報告顯示,64%的亞太地區保險公司正在尋求加大對房地產的投資力度。

  保險資金致力於追求長期的、風險調整後的合理回報,資產配置和投資運作的時間窗口放得更長遠,不過度關注短期收益,是市場上較為優質的中長期融資渠道。

  3. 發行債券(永續中票除外)

  發行債券是發行人以借貸資金為目的,依照法律規定的程序向投資人邀約發行代表一定債權和兌付條件的債券的法律行為,是以債券形式籌措資金的行為過程。通過這一過程,發行者以最終債務人的身份將債券轉移到它的最初投資者手中。

  在不考慮永續中票(PN)的情況下,境內發債主要產品有:超短期融資券(SCP)、短期融資券(CP)、中期票據(MTN)、定向債務融資工具(PPN)。

  境外發債的模式主要包括:一是境內企業直接發行,即境內企業直接去境外發債;二是境內企業間接發行,即由境內企業的境外下屬子公司發行,通常由境內企業提供擔保或者提供其他增信方式的境外發債;三是小紅籌企業境外發債,這屬於特殊類型的“中國企業境外發債”方式。

  4. 資產證券化

  資產證券化,是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持,通過結構化設計進行信用增級,在此基礎上發行資產支持證券(ABS)的過程。

  房地產資產證券化源於房地產金融發達的美國,它是指將房地產的投資轉化為證券形態,投資人與投資標的物之間的關係,由原來的直接掌握物權轉化為持有債權或股權性的有價證券。而房地產的價值由原來固定的資本形態轉化為流動的證券形態,房地產資產證券化就是創造一種帶來與房地產相同經濟效益的金融資產。它旨在將價值量較大的房地產流動化、細分化,在保障產權的前提下,將房地產資產化,並利用證券市場的功能,使房地產資本大眾化和經營專業化。

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